荆门城控集团“促进高质量发展”调研报告优秀作品代表
来源：中房地产
今年的中央经济工作会议和国家要稳定经济大盘会议反复强调要促进房地产业良性循环和健康发展。现阶段，房地产企业在应对行业风险及挑战同时，也要在新的发展机遇中持续助力高质量发展。作为国有房地产企业，不仅要在应对风险挑战中，彰显国企社会责任担当，也要危中寻机做大做强，协助政府引导区域性房地产行业健康稳定发展。本文从当前国内、荆门房地产业形势分析，探究荆门房地产市场未来发展路径，为荆门地产行业新发展提供新思路和新办法。
一、国内形势：地产市场整体低迷，行业风险机遇并存
近年来，受国家政策调控、融资政策收紧和疫情影响，房地产行业呈下行趋势，多家大型房地产企业“爆雷”，引发一系列金融和社会风险。去年以来，恒大因发行债券到期后无法偿还资金，导致房屋贱卖，后期施工停摆，直接影响荆门云湖上苑项目烂尾。据不完全统计，自2021年以来，约有58家房地产企业“爆雷”，其中不乏大型房地产公司（如恒大、阳光城、奥园、宝能等），在经济和社会层面引发大量问题，房地产市场呈现一片恐慌，建筑施工行业出现整个量能萎缩，导致上下游断裂，引发大量债务纠纷，导致防范化解金融风险、去库存风险和社会治理的风险陡增。不可否认，在“双循环”和“扩大内需”战略下，地方性经济中房地产行业依然承担着经济增长的重要责任。特别是近几年受疫情影响，整体经济处于恢复周期，房地产消费依然是居民消费中最重要支出，需要通过房地产市场良性发展带动整体居民消费，促进上下游产业活力，从而保障地方经济和消费、就业的稳定性。
随着我国城镇化率提升，居民改善性需求增加，房地产行业发展机遇演变为更加关注行业发展的质量和水平，房地产企业需通过提供多元化的服务、高品质的产品，获得更高的市场溢价。今年来，各地陆续出台放宽限购、融资贷款政策，刺激房地产行业、促进住房消费的利好措施，以恢复市场元气，重振市场信心，但收效仍不明显。
二、荆门现状：目前形势不容乐观，亟待进行市场调整
经调查，荆门房地产市场近几年整体呈现萎缩状态（城区尤为突出），市场持续低迷、不稳定性增加（今年上半年荆门城区仅成交土地1宗）。几家大型房地产企业陆续因多元化、盲目扩张、高杠杆拿地、疫情、无限制调控、市场下行、银行三条红线管控等原因出现资金断裂，导致项目停工停产。东宝、掇刀原民营企业开发的楼盘基本出现烂尾。从今年1-5月房地产情况看，东宝、掇刀、漳河新区同比分别负增长70.2%、49%、1.2%，出现断崖式下滑。2019年-2021年间，荆门城区整体开发面积从258万方下降至142万方，下降幅度达44.8%。从各类型企业来看，降幅最大的是民营私企，下降幅度达61.8%。截至2021年底，荆门城区已批准预售尚未网签的商品住房 16293套，面积189.6万方。2022年，整体形势依然不容乐观，仅有央企、市属国企、上市民企（洋丰集团）占主导地位。上半年仅完成开发面积44万方，其中国有企业表现稳定，完成开发量已接近去年全年水平。同期，房地产销售面积同样呈现持续下滑态势，其中民营私企下滑幅度明显，从110万方下降至52万方，国有企业销售面积相对平稳（附表见后）。
综合判断，目前荆门房地产市场处于一个发展失衡状态，与我市经济社会发展和居民需求不相匹配，未能充分发挥对经济的促进作用。过往土地供给中，民营房地产企业占据主导地位，他们关注如何快速去化、回笼资金，所以开发项目以刚性住房为主，开发地段偏僻，容积率高，建筑施工质量及物业一般，往往以低价位占领市场，产品质量并未得到市民认可。经过多年的积累，造成库存积压、价格难以上涨等问题。2021年，荆门市GDP处于湖北省17个市州中位，但荆门平均房价仅为4900元/平方米，一直处于全省末位，房地产价格与经济发展水平不相匹配（全省市州2021年GDP和当期房价比较情况附后）。
分析造成当前荆门房地产市场下滑及房价处于全省末位、与经济总量不相匹配的原因，主要是过去一直以来民营房企占主导地位的格局，刚需市场很多问题没有暴露出来，当整体房地产市场出现低迷时，其资金、拿地、施工、成本控制和品质管理、物业服务的能力出现迅速下滑，一旦经受不了压力，就出现降价促销、资金断裂、楼盘烂尾，甚至“一跑了之”、或者“躺平”，给政府留下一堆“烂摊子”，其后果是扰乱了当地土地拍卖、项目开发、房屋销售、物业服务市场，使房价不升反降，导致全体民众财富缩水，引发社会焦虑和恐慌，削减了人民群众共享改革开放成果的获得感。因此，必须通过政府引导、市场化运作和改革调整，才能稳住房价、稳定市场，走出阴霾，摆脱困境。
三、路径探索：掌控土地开发节奏，强化国企主导地位
刚刚闭幕的省委十二次党代会报告提出“支持荆门打造产业转型升级示范区”，房地产作为荆门的重要支柱产业，如何贯彻新发展理念加快促进转型升级，如何支持国有房企紧紧围绕这一战略定位探索新的发展路径、破局当前市场困境、助力产城有机融合？笔者看来，随着经济社会发展和城镇化加速推进，我市居民的改善性住房需求增大，但现有市场产品难以满足，缺乏高端产品带动，在房地产刚需饱和的情况下，需要通过坚持房地产开发“三稳”策略、培育国有房地产企业主导地位、探索新的开发路径、鼓励国有民营房开企业合作共赢等办法，开发配套完善、功能齐全、环境优美、智慧便利的高端产品，从而扭转当前不利局面，引领房地产市场稳健发展，带活区域经济。
一是首要坚持房地产开发“三稳”策略。即根据市场运行情况及国家调控政策稳定土地供应，降低土地出让节奏，保持土地供应的基本平衡；结合库存总量稳定开发节奏，保持供需平衡，确保市场销售与群众需求一致；用国有房地产企业开发的楼盘稳定人民群众购房信心，用国有经济的底盘稳住房地产经济的基本面。
二是积极培育国有房地产企业主导地位。国有房地产企业的优势在于相对成熟的房地产开发经验、较为稳定的资金来源、稳定可靠的信誉保证、严格缜密的层层监管和关键时刻不讲条件、履职尽责的政治担当。截至目前，荆门本土市场国有房地产企业没有出现一例因开发、施工、交付、使用和物业而出现群众上访的事件或案例，在保价格、保交房、保稳定上做出了积极贡献，体现了国企担当。因此，应该在集中供地、工程施工、物业服务和后期运营上，优先支持国有房地产企业，助力其做大做强，鼓励在引领本土市场、稳定房产价格、促进经济增长、防范化解风险上争取更大作为。
三是探索“开发＋施工＋物业＋资产运营”房地产开发新路径。房地产开发多年来的事实证明，单纯的项目开发，其承载的市场风险、后续的工程维护和物业管理都带有很大的不确定性；高端的楼盘必须配套高端物业，否则再好的楼盘，也会降低居住品质、拉低楼盘品位，否则，后期居住只会造成诸多社会矛盾，消耗政府管理资源，影响政府管理形象。在这一方面，我市国有企业已经探索出“开发＋施工＋物业＋资产运营”的房地产开发新模式，由母公司实施开发，子公司负责工程施工、物业服务及资产运营，保证了楼盘开发后期的工程维修、物业进驻和空置资产的管理租赁，能够保证如期交房、办证维修和提供放心的物业服务，还能保证国有资产保值增值。
四是鼓励国有房地产企业关键时刻纾困解难。纵观荆门房地产市场，国有企业开发的楼盘，后期很少出现质量、烂尾和拖欠农民工工资等问题。相反，每当关键时刻，往往是国有房地产企业主动承担社会责任，主动站出来替政府分忧，为政府和社会纾困解难。荆门恒大云湖上苑烂尾后，已考虑国有企业着手接盘，以国有企业的政治担当，来加快处理这一棘手矛盾。这也验证了国有房地产企业关键时刻靠得住、拉得出、打得胜的优秀品质和属性。
四、有关建议：加快推进重组整合，扎稳荆门楼市底盘
综上所述，房地产开发无论市场平顺期，还是市场低迷期，国有房地产企业都是稳价格、稳市场、稳经济、稳增长的坚实底盘，必须夯实国有房地产企业的市场主导地位，才能打造高端楼盘，满足群众改善型需求；建立国有企业龙头地位，引领房地产市场发展；提升房地产管控能力，防范化解社会风险。由此，我们建议---
一是加快整合市属国有房地产企业。目前，荆门城区国有房产企业总体过剩，市政府国资委所属每个平台公司几乎都有房开企业，同质化经营严重，存在无序竞争、资源消耗、管理内耗问题，经常在拿地、开发、建设、服务上“打内战”。建议加快整合市属国有房地产企业，以土地、项目、资金、人才的高效整合，打造市属国有房地产企业“航空母舰”，实现稳地价、稳房价和房地产规模化、效益化目的。
二是鼓励市属国有企业打造优质地产品牌。建议引导国有房产企业关注高端产品的打造，做大做优增量开发；鼓励国有房地产企业创新探索“开发＋施工＋物业＋资产运营”的一体化开发闭环模式，打造优质房地产品牌，形成统一开发、统一施工、统一管理、统一运维、统一服务的新格局。
三是培育房地产开发服务运营产业链。房地产开发需要深耕产业链后端服务价值，发挥后期运维服务优势。建议重点提升高端物业服务能力，提高市场开发项目后期运维精细化水平，彰显住房应有品质，体现地产高端价值。
四是支持国有民营企业合作共赢。一方面，筛选信誉度高、品牌好、资金实力雄厚的民营房企进入荆门市场，淘汰高风险、信誉度差的民营企业；另一方面，支持国有房地产企业与民营企业开展项目合作，国有企业利用其政策、土地、资金、开发、施工、物业等优势，民营企业利用其专业、人才、设计、营销、运维等优势，共同合作、共同开发、共同提高，实现“双赢”。
